Prospekt informacyjny jest integralną częścią umowy deweloperskiej, która została wprowadzona w życie poprzez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zabezpieczająca stronę podczas zawierania umowy kupna nieruchomości. Jest to obowiązkowy, nieodpłatny dokument sporządzany przez dewelopera już przed rozpoczęciem sprzedaży lokali. Zauważyliśmy, że wielu osobom wydaje się, iż informacje zawarte w prospekcie nie są tymi najważniejszymi w stosunku do całej treści umowy. Jednak uważamy, że jest to duży błąd, ponieważ prospekt jest kompleksową informacją o realizowanej inwestycji i deweloperze.
Co zawarte jest w prospekcie informacyjnym dewelopera
Prospekt informacyjny złożony jest z dwóch części: ogólnej i indywidualnej. Pierwsza część, czyli ogólna musi być zgodna dla całej inwestycji. Powinna dostarczać informacje o deweloperze takie jak dane kontaktowe, identyfikacyjne, wcześniejsze i aktualne jego działalności oraz ukończone inwestycje. Ponadto w tej części muszą zostać zawarte informacje o tym, czy przeciwko deweloperowi było bądź jest prowadzone postępowanie egzekucyjne, a także dotyczące go sprawozdanie finansowe za dwa ostatnie lata. Oprócz informacji o deweloperze szczegółowe są dla nas elementy zawierające dane o interesującej nas nieruchomości. Grunt, numer działki, warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, aktualne informacje z księgi wieczystej, kopia odpisu z KRS, pozwolenie na budowę i cały projekt architektoniczno-budowlany.
Część indywidualna prospektu informacyjnego zawiera dokładne informacje na temat określonego lokalu mieszkaniowego. Musi znajdować się w niej cena za mkw. powierzchni, techniczne cechy budynku takie jak: liczba kondygnacji, standard wykończenia całego budynku i naszego mieszkania, liczba lokali w całym budynku, dokładne usytuowanie naszego lokalu, układ pomieszczeń, ilość miejsc postojowych, garaży, dostęp do drogi publicznej, a także media. Ważną informacją dla nas jest to, aby prospekt podpisany został przez dewelopera, czy też osobę do tego uprawnioną za pomocą pełnomocnictwa.
Dostarczenie prospektu - czy jest obowiązkiem dewelopera?
Sporządzenie prospektu informacyjnego przed rozpoczęciem sprzedaży inwestycji należy do obowiązków dewelopera. Natomiast samo doręczenie go na mocy ustawy następuje w momencie zażądania go przez potencjalnego nabywcę nieruchomości. Mianowicie, dopiero gdy poprosimy o wgląd do dokumentu przedsiębiorca zobligowany jest do dostarczenia dokumentu. Dopiero w momencie, gdy deweloper uchyli się od dostarczenia prospektu na nośniku trwałym, możemy odstąpić od umowy kupna. Nieodzownym elementem w umowie jest oświadczenie nabywcy o odebraniu i zapoznaniu się z treścią zawartą w prospekcie. Oczywiście mamy możliwość zawarcia umowy bez wcześniejszego wglądu do prospektu i najczęściej wtedy deweloper zaznacza w treści umowy, że nabywca nie wnosił o otrzymanie dokumentu przed jej zawarciem.
Zmiany w prospekcie informacyjnym
Do zmian w prospekcie informacyjnym może dojść w dwóch sytuacjach: przed i po zawarciu umowy kupna nieruchomości. Jednakże, gdy zmiany zostaną wprowadzone przed zawarciem umowy, to deweloper ma obowiązek przedstawić nową i aktualną wersję prospektu z ważnymi informacjami. W przypadku, gdy zmiany nastąpią już po zawarciu umowy to deweloper, nie może wykonać poprawek, które będą wymagały zmian w treści umowy deweloperskiej takiej jak: metraż czy rodzaj prowadzenia rachunku powierniczego, ponieważ tutaj chroni nas ustawa deweloperska. Może jedynie wprowadzić nieistotne zmiany takie jak np. zakończenie ostatniej inwestycji. Prospekt musi zgadzać się także ze stanem faktycznym nieruchomości. Wszystkie dane, które zostaną podane niezgodnie z prawdą mają konsekwencje prawne dla dewelopera.
Zmiany terminów w prospekcie informacyjnym
Wprowadzone w prospekcie informacyjnym zmiany, które dotyczą istotnych terminów takich jak np. rozpoczęcie budowy i moment oddania kluczy mogą być podstawą do odpowiedzialności odszkodowawczej, ale tylko wtedy, gdy nabywca i deweloper są powiązani już umową deweloperską. Jeżeli zmiany terminów wiążą się z opóźnieniami podpisania umowy przyrzeczonej, która odpowiada za przeniesienie własności i przekraczają 120 dni, to mogą nabywcę upoważniać także do odstąpienia od umowy. Jednak odpowiedzialność ta nie ma zastosowania, kiedy po zawarciu umowy deweloperskiej zostaną uchwalone zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w promieniu 1 km od planowanej inwestycji. Deweloper nie ma na to wpływu i nie może ponosić odpowiedzialności za działania władz publicznych.
Forma dostarczenia prospektu
Prospekt doręczany przez dewelopera jest na nośniku trwałym. Może zostać sporządzony na papierze, ale oprócz tego deweloper ma możliwość dostarczenia np. na płycie CD, karcie pamięci lub urządzeniu, które je zawiera (tablet, laptop). Trwałym nośnikiem będzie także wiadomość e-mail natomiast tylko w momencie, kiedy nie będzie ona linkiem lub łączem, do którego deweloper będzie mógł wprowadzić zmiany po przesłaniu. Prospekt musi być dla nas dostępny do wglądu na czas realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Utworzenie prospektu informacyjnego jest obowiązkiem dewelopera już przed sprzedażą lokali z inwestycji. Dokument stanowi nieodłączny element umowy kupna nieruchomości i jest dla nas dostępny do wglądu po uprzednim zażądaniu. Zasób informacji znajdujących się w prospekcie musi być zgodny ze stanem faktycznym oraz treścią umowy deweloperskiej. Należy dobrze sprawdzić, czy w prospekcie wszystko zgodne jest z księgą wieczystą oraz, czy wskazany deweloper jest faktycznym właścicielem nieruchomości. Oprócz tego dokument powinien być łatwy w odczycie i dostarczony na nośniku trwałym. Należy przypomnieć, że Prospekt informacyjny składa się z dwóch części: ogólnej i indywidualnej. Każda część ma dla nas znaczenie i warto się z nimi dobrze zapoznać po to, by podjąć racjonalną decyzję o zakupie nowej nieruchomości.
Mamy nadzieję, że nasz artykuł od naszego biura nieruchomości we Wrocławiu odpowiedział na Twoje najważniejsze pytania. Jeśli masz jakieś wątpliwości, związane z powyższym tematem, zapraszamy do kontaktu z naszym doradcą. Koniecznie sprawdź także pozostałe artykuły związane z rynkiem nieruchomości, znajdujące się na naszym blogu milton-nieruchomosci.pl.