Przeprowadzka lokatora, przyczyny rodzinne czy niezadowolenie obu stron umowy z warunków. Czasami konieczne jest wcześniejsze zakończenie relacji pomiędzy wynajmującym a najemcą. Najbardziej polecanym sposobem jest rozwiązanie umowy poprzez porozumienie stron. Porozumienie pomiędzy stronami pozwala na rozwiązanie umowy najmu przed upływem terminu, na jaki została zawarta, w przypadku umowy zawartej na czas określony lub skrócić czas wypowiedzenia przy umowie na czas nieokreślony. Z tego artykułu dowiesz się, jak zrobić to w skuteczny i bezpieczny sposób.
źródło: canva.com
Wypowiedzenie umowy najmu a rozwiązanie umowy
Potocznie te wyrażenia używa się wymiennie, jednak nie jest to to samo. Oba przynoszą ten sam skutek – zakończenie umowy, ale sposób tego procesu różni się. Wypowiedzenie jest czynnością jednostronną, czyli jedna ze stron wymusza na drugiej jej zakończenie. Druga strona nie może praktycznie sprzeciwić się wypowiedzeniu. Wymaga ono zachowania ustawowych lub określonych w umowie najmu terminów i obowiązków. Natomiast rozwiązanie to porozumienie dwustronne lub wielostronne (w przypadku kilku najemców) i jest możliwe w dowolnym momencie.
Czym jest porozumienie stron w umowie najmu?
Jak sama nazwa wskazuje, potrzebne jest porozumienie pomiędzy stronami, czyli kolokwialne dogadanie się. Strony muszą osiągnąć kompromis w każdym aspekcie, który podlegał negocjacjom. Porozumienie nie wymaga przesłanek do wypowiedzenia czy podawania przyczyn takiej decyzji. Nie trzeba dochowywać terminów ustalonych w umowie, jednak konieczne jest zgodne umówienie się pomiędzy wynajmującym a najemcą na jej wcześniejsze zakończenie.
źródło: canva.com
Negocjowanie warunków porozumienia
Choć rozwiązanie umowy za porozumieniem jest najprostsze, to wcale nie musi być bezwarunkowe. Do kompromisu dochodzi poprzez negocjacje, które muszą zaakceptować obie strony. Co można negocjować? Praktycznie wszystko. Niezależnie od tego, która ze stron chce wcześniejszego rozwiązania umowy, druga może zaproponować swoje warunki.
Po pierwsze: negocjujemy termin rozwiązania umowy. W porozumieniu należy określić dokładną datę, w której nastąpi rozwiązanie umowy.
Po drugie: dodatkowe wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Jeżeli rozwiązania chce najmujący, to właściciel może oczekiwać dodatkowego wynagrodzenia za czas potrzebny na znalezienie nowego lokatora. Strony mogą umówić się jednak, że to najemca znajdzie kogoś na swoje miejsce i do tego czasu będzie opłacał najem. W odwrotnej sytuacji to najemca może liczyć na dodatkowe wynagrodzenie, gdyż lokator nie musi godzić się na nieodpłatne wyrażenie zgody.
Po trzecie: stan, w jakim powinien być lokal w momencie jego opuszczenia. Ustawa o ochronie praw lokatora w tym miejscu wyjątkowo zabezpiecza interes właściciela, dając mu prawo żądania pozostawienia lokalu w takim samym stanie, w jakim był w momencie zawarcia umowy. Jednak poprzez porozumienie strony mogą dokonać innych ustaleń. Lokator może sam naprawić szkody lub mogą być one pokryte z kaucji (o ile była pobrana podczas podpisywania umowy najmu). Właściciel może z kaucji potrącić nieuregulowane należności lub pokryć ewentualne szkody. Jeśli natomiast właściciel nie ma zastrzeżeń do stanu lokalu, a lokator nie ma żadnych zaległości w opłatach, kaucja powinna być zwrócona w całości. Warto tutaj zaznaczyć, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu.
Należy odpowiednio przygotować się do negocjacji oraz skonstruować argumenty na poparcie swoich żądań.
Jak napisać rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron?
Porozumienie o rozwiązaniu umowy najmu powinno zostać stworzone w formie pisemnej. Może mieć na przykład postać aneksu albo oświadczenia dwóch stron o rozwiązaniu umowy. Porozumienie może mieć też inną formę, na przykład mailową lub ustną. Jednak dla celów dowodowych najlepiej sporządzić je w formie pisemnej.
Jakie elementy umieścić w porozumieniu stron?
Aby rozwiązanie było skuteczne, w dokumencie kończącym współpracę obu stron musi znaleźć się kilka niezbędnych informacji:
- wskazanie wszystkich stron, które składają oświadczenie (imię, nazwisko, numer dokumentu tożsamości, adres),
- określenie przedmiotu rozwiązywanej umowy (szczegóły dotyczące wynajmowanej nieruchomości),
- wskazanie terminu, z którym umowa zostaje rozwiązana,
- określenie kwoty dodatkowego wynagrodzenia jakie otrzyma wynajmujący (lub najemca) za wyrażenie zgody na przedterminowe rozwiązanie najmu, o ile uzgodniono takie warunki. Powinno się także określić termin i sposób zapłaty tego wynagrodzenia,
- określenie stanu, w jakim ma znajdować się lokal w chwili jego opuszczenia przez najemcę,
- zapis na temat rozliczenia kaucji, o ile była pobrana.
Konieczne są podpisy obu stron oraz podanie daty podpisania oświadczenia. Dodatkowo należy zawrzeć wszystkie ustalenia zawarte w drodze negocjacji.
źródło: canva.com
Przed wypowiedzeniem umowy najmu warto porozmawiać z właścicielem najmowanej nieruchomości. Istnieje szansa na zgodne załatwienie sprawy poprzez porozumienie pomiędzy obiema stronami. Rozwiązanie to jest dużo łatwiejsze, szybsze i skuteczniejsze niż potencjalne rozwiązywanie sporów na linii wynajmujący – najmujący.
Mamy nadzieję, że przybliżyliśmy Ci temat rozwiązywania umowy najmu za porozumieniem stron.
Biuro Nieruchomości Milton zaprasza we Wrocławiu!