Na rynku nieruchomości możemy spotkać się z wieloma rodzajami umów. Każda z nich przyjmuje inną formę i niesie za sobą odmienne konsekwencje. W pierwszej części serii artykułów od Miltona o umowach występujących na rynku nieruchomości skupimy się na umowie deweloperskiej. Dowiesz się, czego dotyczy, co powinna zawierać oraz czy jest dla nas bezpieczna. Zapraszamy do przeczytania.
Nabywca - osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej, uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do zapłaty świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Deweloper - w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oznacza przedsiębiorcę, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na podstawie umowy deweloperskiej, zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę.
UMOWA DEWELOPERSKA W 2019/2020
Umowa deweloperska jest dokumentem, na podstawie którego deweloper zobligowany jest do przeniesienia prawa własności nieruchomości na klienta po zakończeniu przedsięwzięcia. W ramach tego przedsięwzięcia deweloper zobowiązuje się do wybudowania i przeniesienia prawa własności. Innymi słowy, na dewelopera i nabywcę zostaje nałożona konieczność dokonania transakcji w przyszłości. Taką umowę stosuje się na rynku pierwotnym i opiera się ją na ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
ZAKRES UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Umowa obliguje dewelopera do podania całkowitej ceny za świadczoną usługę. Wtóruje jej umowa przyrzeczona, która przenosi prawo własności na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Umowa deweloperska jest najbardziej szczegółowa spośród wszystkich dostępnych dokumentów z rynku nieruchomości. Ma kluczowe znaczenie, ponieważ poza zawartymi w niej aspektami dotyczącymi przeniesienia prawa, obejmuje też etapy realizacji przedsięwzięcia oraz wszystkie kwestie dotyczące funkcjonowania i kompozycji projektu w postaci znajdującego się w niej prospektu informacyjnego. Ustala prawa i obowiązki nabywcy, które muszą być mu dokładnie przedstawione, a także ochronę środków, które wpłaca na konto dewelopera. Znaczącym elementem umowy jest występowanie przynajmniej jednego rodzaju rachunku powierniczego. Umowa deweloperska podlega konieczności zawarcia w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, tworząc równocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej. Księga prowadzona jest wobec nieruchomości, na której zrealizowane zostanie w przyszłości przedsięwzięcie deweloperskie. Zabezpiecza nas to na wypadek, gdy przedsiębiorca uchyli się od sporządzenia umowy przyrzeczonej.
CO MUSI ZAWIERAĆ UMOWA DEWELOPERSKA?
- prospekt informacyjny
- terminy i wysokości świadczeń spełnianych na rzecz dewelopera na poczet realizacji inwestycji
- informacje odnośnie prowadzenia rodzaju rachunku powierniczego
- terminy realizacji kolejnych etapów budowy
- warunki odstąpienia umowy deweloperskiej obu stron
- wysokości kar umownych
- zgody banku odnośnie wyodrębnienia lokalu bez obciążeń i przeniesienia jego własności na nabywcę
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania nieruchomości i przeniesienia niezbędnych praw
RODZAJE RACHUNKÓW POWIERNICZYCH
Przedsiębiorca zobowiązany jest do prowadzenia nam otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wyróżniamy:
- otwarty rachunek powierniczy
- zamknięty rachunek powierniczy
Otwarty rachunek powierniczy daje możliwość deweloperowi korzystania ze środków, które regularnie wpłacane są przez nabywcę. Warto zaznaczyć, że w momencie wypłaty środków na konto dewelopera, każdy etap budowy jest kontrolowany przez inspektora z banku, co daje nam maksymalną ochronę naszych pieniędzy. W związku z otwartym rachunkiem deweloper ponosi nieco niższe nakłady finansowe. Dodatkowo korzystanie z otwartego rachunku powierniczego minimalizuje szansę utraty płynności przez dewelopera, dzięki czemu nie grozi mu upadek bądź niedokończenie inwestycji.
W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego deweloper buduje nieruchomość przy pomocy własnych nakładów finansowych. Oznacza to, że należności za lokal zostaną mu wypłacone dopiero w momencie ukończenia inwestycji i podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność na nabywcę. Nie może korzystać ze środków, wpłaconych przez klienta w trakcie realizacji inwestycji. W teorii dla nas jest to najbezpieczniejsza forma ochrony wpłacanych środków, natomiast wzrasta ryzyko utraty płynności finansowej dewelopera. Może on mieć problem z ukończeniem inwestycji w czasie, w wyniku braku wsparcia finansowego, dlatego forma zamkniętego rachunku jest znacznie rzadziej praktykowana.
Najbardziej powszechnym jest otwarty rachunek powierniczy, który prowadzi bank ewidencjonujący wpłaty i wypłaty.
DOKUMENT PROSPEKTU INFORMACYJNEGO
Prospekt informacyjny jest kluczowym elementem umowy deweloperskiej, ponieważ służy ochronie praw nabywców. Zawiera najważniejsze informacje odnośnie dewelopera i inwestycji. W przypadku jego braku możemy umowę deweloperską uznać za nieważną. Informacje, jakie obejmuje to: dokładna cena, terminy realizacji poszczególnych etapów pracy i zawarcia umowy przyrzeczonej, a także warunki odstąpienia. Ponadto na nasze życzenie deweloper zobowiązany jest do przekazania nam informacji o stanie prawnym i finansowym swoim, jak i budowanej nieruchomości.
PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI OD DEWELOPERA
Warto zaznaczyć, że umowa deweloperska nie przenosi na nas prawa własności. Odpowiada za to umowa przyrzeczona, która podpisywana jest krótko przed oddaniem w użytek inwestycji. Przedsiębiorca, podpisując z nami umowę deweloperską, podaje dokładną datę powstania nieruchomości i zaświadcza, że budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania zgodnie z Ustawą Prawa Budowlanego i Ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego (jeśli grunt podlega pod użytkowanie wieczyste).
KIEDY MOŻEMY ODSTĄPIĆ OD UMOWY DEWELOPERSKIEJ?
Jako nabywcy mamy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w momencie niewywiązania się dewelopera z obowiązków zawartych w umowie. To znaczy że jeśli deweloper nie dostarczy nam prospektu informacyjnego, nie dotrzyma określonych terminów, czy też nie uzyska potrzebnych zgód banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, możemy odstąpić bez kary od umowy. Także w momencie gdy informacje znajdujące się w prospekcie nie pokrywają się z rzeczywistością i nie zgadzają się ze stanem faktycznym danej nieruchomości, umowa może zostać przez nas zerwana bez obciążenia finansowego.
KORZYŚCI UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Umowa deweloperska jest dla nas najkorzystniejszym i najbezpieczniejszym rozwiązaniem. Przede wszystkim opiera się na Ustawie Deweloperskiej, która dba o bezpieczeństwo nabywcy. Każdy element dokumentu zostanie dokładnie opisany w akcie, dzięki czemu mamy jasność co do przysługujących nam praw. W momencie podpisywania umowy jesteśmy również pewni co do: terminów, ceny i realizacji inwestycji. Ponadto dzięki rachunkowi powierniczemu, znajdującemu się w umowie deweloperskiej, kolejne etapy realizacji są kontrolowane przez bank, a to oznacza ścisłą kontrolę naszych środków powierzonych deweloperowi. Kolejną korzyścią umowy deweloperskiej jest fakt podpisania jej w formie aktu notarialnego w obecności notariusza. Zabezpiecza nas to przed uchyleniem się strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, a w przypadku odstąpienia znacznie łatwiej sądownie uzyskamy należne nam odszkodowanie.
Mamy nadzieję, że nasz artykuł od naszego biura nieruchomości we Wrocławiu odpowiedział na Twoje najważniejsze pytania. Jeśli masz jakieś wątpliwości, związane z powyższym tematem, zapraszamy do kontaktu z naszym doradcą. Koniecznie sprawdź także pozostałe artykuły związane z rynkiem nieruchomości, znajdujące się na naszym blogu.