Jesteś właścicielem domu lub mieszkania wynajętym na czas nieokreślony osobie, która nie chce się wyprowadzić? Być może jesteś lokatorem mieszkania wynajętym na czas określony, już chcesz się wyprowadzić, ale właściciel się nie zgadza na rozwiązanie umowy? Wynajem jest powszechną praktyką, ale czasami istnieje konieczność wypowiedzenia umowy najmu. W niniejszym artykule jako biuro nieruchomości omówimy procedurę wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony i nieoznaczony oraz skupimy się na okresie wypowiedzenia, sposobach wypowiedzenia umowy i skutkach takiego wypowiedzenia zarówno dla wynajmującego, jak określa się właściciela nieruchomości, jak i najemcy, czyli lokatora wynajmowanej nieruchomości.
Źródło: Freepik
Zwykły najem a najem okazjonalny i instytucjonalny
Zacznijmy od tego, że mamy możliwość podpisania podpisania zwykłą umowę najmu, którą możemy podzielić zarówno na czas określony i jak i nieokreślony oraz umowy, o której napiszemy w dalszej części artykułu, umowa najmu okazjonalnego oraz umowa najmu instytucjonalnego, które są zawierane tylko czas oznaczony.
W przypadku zwykłych umów, zastosowanie mają tutaj zapisy z ustawy o ochronie praw lokatorów, która w tym przypadku jest ustawą nadrzędną nad zapisami kodeksu cywilnego. Konsekwencje są takie, że zwykła umowa najmu zapewnia najszerszą ochronę lokatora. W przypadku umowy na czas nieoznaczony wynajmujący, jeśli chce się pozbyć niechcianego najemcy musi zakończyć umowę. Właściciel może to zrobić wyłącznie przy podaniu przyczyn zawartych w ustawie wspomnianej wyżej.
Jak rozwiązać najem na czas nieoznaczony?
Najemca w świetle prawa jest stroną bardziej uprzywilejowaną, dlatego co do zasady okres wypowiedzenia dla najemcy nie powinien być krótszy niż stanowi ustawa. Jednak w swojej praktyce spotykamy się z taką sytuacją, że mimo formy umowy na czas nieokreślony, wpisywane są okresy o możliwości wypowiedzenia np. z miesięcznym terminem i z punkty widzenia wynajmującego wszystko jest w porządku, dopóki najemca zastosuje się do takich ustaleń.
W przypadku problemów z pozbyciem się „niechcianego” najemcy, warto wspomnieć trzech możliwościach wypowiedzenia umowy na czas nieoznaczony.
Pierwszym sposobem, które formalnie bywa najprostsze, jest rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony za porozumieniem stron. Być może najemca będzie chciał się wyprowadzić z mieszkania, ale potrzebuje na to odpowiedniego czasu np. miesiąca, żeby znaleźć dla siebie mieszkanie. Nasza praktyka wskazuje, że w większości przypadków, udaje się dogadać z najemcą i rozwiązać właśnie umowę na porozumieniem stron.
Drugim sposobem, gdy najemca nie chce przyjąć wypowiedzenia, w którym wynajmujący musi uzbroić się w cierpliwość, jest odwołanie się właśnie do ustawy o ochronie praw lokatorów, w którym artykuł 11 stanowi, że w przypadku gdy np. właściciel lokalu chce zamieszkać w swoim mieszkaniu, ma do dyspozycji „atrakcyjne” terminy:
- 6 miesięcy w przypadku gdy dla najemcy zapewni lokal zastępczy;
- 6 miesięcy jest również w przypadku, jeżeli wynajmujący udowodni, że najemca od roku nie zamieszkuje wynajętego lokalu;
- 3 lata w przypadku, gdy nie zapewni lokalu zastępczego dla najemcy.
Trzecim sposobem jest oddanie sprawy do sądu, w którym składamy powództwo o rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony. Przy tym musimy udowodnić, że nie udało nam się znaleźć porozumienia z najemcą co do rozwiązanie stosunku najmu.
Jak widzicie, stosunek najmu na czas nieokreślony może być bardzo trudny do wypowiedzenia, dlatego szczerze przestrzegamy przed zawieraniem umów tego typu.
Jak rozwiązać najem na czas oznaczony?
W przypadku umów najmu na czas określony, okres wypowiedzenia, w który dwie strony się zgadzają, jest dużo bardziej liberalny niż w przypadku umowy czas na czas nieoznaczony. Najczęściej spotykanym okresem jest 1- miesięczne okres wypowiedzenia najmu. Jeżeli jednak w umowie na czas określony nie zostaną zawarte klauzule o możliwości wcześniejszego zakończenia umowy, to żadna ze stron nie ma możliwości jej wypowiedzieć. Co więcej, najemca do terminu wygaśnięcia umowy jest zobligowany do płacenia czynszu. Jedynym sposobem na zakończenie umowy jest wtedy dojście do porozumienia i rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.
Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?
Wypowiedzenie umowy najmu powinieneś sporządzić pisemnie, aby w razie sporu posiadać dowód dostarczenia wypowiedzenia. W internecie znajdziesz wiele przykładowych wzorów wypowiedzeń, ale możesz je równie dobrze sporządzić samodzielnie. Najważniejsze, aby zawrzeć w dokumencie następujące informacje:
- Data i miejscowość sporządzenia wypowiedzenia umowy najmu
- Dane stron między którymi obowiązuje umowa najmu
- Podstawa prawna do wypowiedzenia umowy
- Adres nieruchomości, której dotyczy umowa
- Termin, w którym kończy się okres wypowiedzenia
- Przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy
- Podpis osoby wypowiadającej najem
Przygotuj kopię gotowego wypowiedzenia dla własnych potrzeb. Natomiast oryginał wypowiedzenia możesz dostarczyć drugiej stronie osobiście lub listownie. Jeśli decydujesz się na drugą opcję, wyślij wypowiedzenie umowy listem poleconym.
Źródło: Freepik
PODSUMOWANIE
W artykule omówiliśmy kluczowe aspekty wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony i nieoznaczony. Ustawa o ochronie praw lokatorów sprawia, że najemca jest szczególnie chroniony przed wypowiedzeniem w przypadku tradycyjnej umowy. Z tego powodu dla wynajmującego lepszym rozwiązaniem będzie najem instytucjonalny, jeśli jest przedsiębiorcą, oraz najem okazjonalny, jeśli wynajmuje swoją nieruchomość prywatnie. Jeśli wynajmujący z najemcą są zgodni w kwestii przedterminowego zakończenia umowy najmu, najlepszym wyjściem będzie jednak rozwiązanie umowy za porozumieniem obu stron.
Wypowiedzenie umowy najmu może być skomplikowanym procesem, ale z należytą starannością i wiedzą można go przeprowadzić bez zbędnych problemów. Jeżeli chcesz się dowiedzieć więcej, zapraszamy do kontaktu z agencją nieruchomości Milton we Wrocławiu.